一、曾经享受过住房7折利率优惠政策的购房者，没必要转为公积金贷款

 

我们都知道，前几年银行商业贷款购房是可以享受利率政策优惠的，如果当初买房子时购房者是享受7折利率优惠的，折后的贷款利率就接近住房公积金利率，甚至低于住房公积金利率。

 

例如：购房者是2012年8月购买的房子，当时的商业贷款基准利率为6.55%，7折优惠之后贷款利率为4.59%，而当时的住房公积金贷款利率为4.5%，由此看出，折后的商业贷款利率与住房公积金贷款利率基本持平，转公积金贷款之后并没有明显的优惠。

二、原房贷还款以接近四分之三的时候就不建议办理

 

众所周知，大多数商业贷款购房者都是采用的等额本息还款法，这种还款方式在前期归还的利息多本金少，这时候贷款人要想转公积金贷款，就要将商业贷款的剩余利息和公积金贷款利息进行比较。当商业贷款还款时间接近四分之三的时候，住房公积金还款利息就与商业贷款持平了，所以就不建议办理商业贷款转公积金贷款。

 

为了方便理解，我们例举一个例子：

 老王向银行申请了一百万的商业住房贷款，贷款期限二十年，贷款利率为5.4%，采用等额本息还款法。15年后，老王累计偿还利息额为58.6095万，还剩5.1309万利息未还清，如果这时候老王将剩余贷款本金转为公积金贷款，贷款利率为3.5%，剩余期限为5年，采用等额本息还款法，老王五年后共偿还贷款利息3.2763万元，比未转换前利息节省了1.8万元。但是，购房者在办理过程中还产生一些费用：如房子评估费、抵押费等等。同时还会耗费贷款者大量的时间。此时再进行商贷转公积金贷款是非常不划算的。

 

当然，还有一些其他的情形也是不合适商贷转公积金贷款：由于有些地方公积金贷款与商业贷款不是重复计算套数的，如果这次把公积金用了，以后再买房就需要先把之前贷款还清，同时还要提高二套房首付比例，从而加重买第二套房子的负担。  

 

综上所述，不是所有的购房者都适合商贷转公积金贷款，因此，到底要不要商贷转公积金贷款需具体问题具体分析，选择最有利的方案。